Como preparar a compra de um terreno para construir uma casa
Comprar um terreno para construir uma casa é um processo algo complexo. Tem que ter em conta os custos na aquisição, na elaboração dos projetos, na construção, nos impostos e nas taxas.
Antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda (CPCV), deve solicitar ao consultor imobiliário ou ao vendedor a certidão de registo predial e a caderneta predial atualizadas (para saber se o terreno tem ónus ou encargos).
Deve consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) junto da Câmara Municipal da área onde o terreno se encontra localizado. No PDM poderá encontrar:
- O regulamento, onde se encontram estabelecidas as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares;
- A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal;
- A planta de condicionantes, onde são identificadas as zonas de servidão administrativa, e quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir de qualquer forma específica o aproveitamento do solo para outros fins.
A consulta destes documentos permite saber se é possível construir no terreno que pretende adquirir, e quais são as condicionantes que poderão ser aplicáveis.
É conveniente que o terreno já esteja inserido numa zona com autorização para construção e que as infraestruturas básicas (saneamento básico e linhas de tensão elétrica), se encontrem facilmente acessíveis.
Se o terreno não estiver integrado em loteamento, para além da consulta do PDM é necessário apresentar um projeto de licenciamento junto da câmara municipal (projeto base de arquitetura de uma nova construção).
Após o deferimento deste projeto de licenciamento, será necessário pedir ainda o alvará de construção e, mais tarde, a licença de habitação.
Se o terreno já estiver integrado em loteamento, deverá ainda consultar a última versão do alvará de loteamento deferido e eventuais planos de pormenor que possam existir e que regem a construção nesse terreno. Esta caracterização requer que seja feita uma consulta à autarquia. É deste plano que resultam as características da possível construção (polígono de implantação, áreas, número de pisos, caves, altura de muros etc.).
Deverá ainda verificar no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas do Município toda a informação sobre as taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis.
Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito, são elas:
- Taxas Urbanísticas.
- Taxa de Compensação Urbanística.
Para além das taxas aplicáveis, a nível municipal no processo de licenciamento, a compra de um terreno para construção encontra-se também sujeita ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) e do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) no momento da aquisição do mesmo.
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